יום שלישי, 14 בפברואר 2017

רוני חיון- הסיפור שלי בתחום המשכנתאות

לפני מספר חודשים חבר טוב שלי הציע לי הצעה מאוד מפתה, הוא הציע לי לרכוש דירה קטנה בבאר שבע שבה אני והוא נגור במהלך תקופת הלימודים שלנו באוניברסיטה, הוא אמר לי שאחיו הגדול עשה את זה ועלות תשלום המשכנתא יהיה נמוך יותר אפילו מעלות גובה שכר הדירה שנהיה צריכים לשלם במקרה שלא נרכוש את הבית.

 הקשבתי לחברי הטוב והתחלנו לחפש נכס. את הנכס מצאנו מהר מאוד וכשלב שני הגענו לבנק כדי לשמוע עבור האפשרויות שלנו ללקיחת משכנתא.

זאת הייתה טבילת האש הראשונה שלי בעולם משכנתאות רווי באינספור כללים וחוקים שרוב האוכלוסייה אפילו לא מתארת לעצמה שתצטרך ללמוד בטרם או במקביל לקיחת משכנתא. לפני שתבקשו מהבנקים השונים הצעת מחיר עבור משכנתאות, חשוב לזכור כי ישנם מספר דברים מאוד חשובים שיקלו עליכם את תהליך לקיחת המשכנתא ובחלק מהמקרים יהיה מדובר בתנאי סף ללקיחת ההלוואה-
חשוב לזכור כי הבנקים השונים מעוניינים לבטח את עצמם בצורות כאלו ואחרים, מבחינתם אחד מהביטחונות האידיאליים ביותר הוא לבדוק רצף תעסוקתי של הלוואה, לכן בטרם חשבתם לרכוש בית, זכרו שיש לצבור רצף תעסוקתי,

בין אם אתם רופאים שסיימו כעת 7 שנות לימוד ולפני חודש התחילו לעבוד ובין אם רק כעת סיימתם את שירותכם הצבאי וכעת יצאתם אל שוק התעסוקה, צברו רצף תעסוקתי של שנה מינימום ולאחר מכן תהיו כשירים להתחיל לחפש נכס ולבדוק הצעות משכנתאות מבנקים שונים.

בנוסף, זכרו שאתם חייבים שיהיה ברשותכם הון עצמי של מינימום 10% כדי לחשוב בכלל על לקיחת משכנתא. בנקים שונים של ייעוץ משכנתאות יכולים לספק לכם אחוזי מימון שונים, לכן אם יש לכם אפילו 10% מגובה המשכנתא ובנקים שונים דוחים אתכם, יהיו בנק שיאשרו לכם לקבל משכנתא גם עם אחוז מימון לא כל כך גבוה.

ישנם מגוון רחב של חוקים וכללים שיציבו לכם הבנקים השונים, מבחינת אותם בנקים נתינת משכנתאות אינה דבר פשוט וחלק גדול מהבנקים אף כפופים למדיניות אשראי כזו או אחרת של בנק ישראל. אם בכל זאת תגיעו מוכנים עם כל המסמכים שיצביעו על עמידה בקריטריונים של הבנקים השונים, תהיו בטוחים שיהיה לכם הרבה יותר קל בתהליך המיקוח מול הבנקים השונים.


רבים רואים בעולם משכנתאות עולם שמתנהל בצורה של שוק במובן של מיקוח ואפשרויות קבלת מוצר במחיר נמוך יותר מהמחיר שמופיע על התווית. בנוסף לאלו, חשוב לזכור כי גם אם אתם חושבים שאתם עומדים בקריטריונים ללקיחת משכנתא, בטרם חתימה על חוזה זכרו כי לפנות לפחות ל2 בנקים שונים ולקבל מהם אישור עקרוני.

יום שבת, 21 בינואר 2017

משכנתא אינה דבר שניתן או צריך לפחד ממנו, זאת לא המטרה


ישנם הרבה אנשים שנרתעים למשמע המילה משכנתא. אכן לקיחת משכנתא היום אינה דבר פשוט, וגם כאשר אנחנו רוצים לצחוק על מישהו שמתלבט לגבי דבר מה אנחנו אומרים לו "למה אתה כל כך מסתבך? אפשר לחשוב שאתה לוקח משכנתא..".

המשכנתא שכל אחד ואחת מאיתנו ניקח היא כמובן זו שתשפיע על צורתו של חשבון הבנק שלנו בשנים הקרובות, מה גם שישנן השלכות שקשורות לאורך ורמת החיים שלנו.

לכן כאשר מדובר בלקיחת משכנתא, בין אם זו המשכנתא הראשונה, השנייה או השלישית שלנו, אין שום מקו לפשרות. הרי לכם כמה טיפים שיעזרו לכם לקחת משכנתא בצורה נכונה יותר-
בראש ובראשונה הכינו תקציב מוגדר מראש. ויותר חשוב, היעזרו לכם יועץ משכנתאות מעולה. 

גם אם עדיין אין לכם שום נכס על הפרק, הכינו תקציב מוגדר מראש עבור מחיר של נכס. את התקציב תוכלו לאמוד רק כאשר תתחילו לגשש עבור נכסים בעיר ובשכונה שבה תרצו לרכוש.
כאשר אתם מכינים את התקציב, קחו בחשבון את ההון העצמי שעומד לרשותכם- הבנקים בשלב כזה או אחר יבקשו מכם לראות מה גובה ההון העצמי ויסכימו לספק לכם רק אחוזים מסוימים ממחיר הבית ולא את כל המחיר שלו.

ברגע שיש לכם גובה סכום כסף שתרצו לקחת עבורו משכנתא, צאו אל הבנקים השונים ותתחילו לבקש הצעות מחיר עבור משכנתאות שונות.

כדי ואף מומלץ לגשת למספר בנקים ולבצע סקר שוק מקיף שבסופו של דבר יותיר אתכם עם ההצעה הטובה ביותר. רבים חושבים שההצעה הטובה ביותר היא דווקא גובה הריביות, ברוב המקרים זה אכן נכון אך חשוב לזכור שגם החלוקה למסלולי הריביות השונות היא חשובה לא פחות.

עדיף לקבל הצעת מחיר עבור משכנתא שמורכבת ממספר מסלולים, בין היתר- מסלול הפריים, מסלול של ריבית קבועה צמודה/לא צמודה למדד, מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים ועוד.

ביצוע תהליכים פשוטים יותירו אתכם עם הרגשה שכעת תוכלו לקחת משכנתא בראש שקט יותר. חשוב לזכור כי בכל שלב תוכלו לבצע שינויים במשכנתא, בחלק מהמצבים תוכלו לבצע מחזור משכנתא שישדרג את תיק המשכנתא שלכם ובחלק מהמקרים תוכלו לפרוע סכומי כסף או להגדיל משכנתא עבור רכישה של נכס אחר. 


אם בעבר אמרו לכם שבלקיחת משכנתא מדובר בסוג של חתונה קתולית, הרי לכם נתונים שמצביעים על מציאות שונה. מה גם שכלכלנים ומומחים רבים בדקו ומצאו שבמקרים כאלו ואחרים תצורתה של המשכנתא שלקחתם לפני 20 שנה היא לא אותה המשכנתא שסיימתם לשלם עבורה. 

יום חמישי, 19 בינואר 2017

מהו מחזור משכנתא ומדוע פעמים רבות הוא הכרחי.



משכנתא וההתחייבות הארוכה

התחייבות כגון רכישת משכנתא הינה אחד הצעדים המשמעותיים ביותר אותם מבצעים בני זוג אשר עומדים בפני הקמת משפחה. רכישת המשכנתא יכולה להיות אחת הדרכים היחידות בהם בני הזוג יכולים לרכוש דירה אשר תהיה בבעלותם, והתחייבות של רכישת משכנתא לרוב נפרסת על פני פרק זמן ארוך מאוד אשר יכול להגיע עד כמה עשרות שנים. 

כאשר מתחייבים להחזר חודשי קבוע למשך זמן כה ארוך צריכים להיות בטוחים כי ניתן יהיה לעמוד בהתחייבות ולהחזיר את הסכום מדי חודש. פעמים רבות הרכישה מתבצעת רק לאחר שבני הזוג הוכיחו בפני הבנק בו הם לוקחים את המשכנתא כי הם בעלי הכנסה קבועה אשר תישאר כזאת גם בשנים הרבות להם הם מתחייבים.

סכום ההחזר החודשי משתנה ויכול לנוע החל מכמה מאות שקלים בודדים מדי חודש וכמה סכום של כמה אלפים. הסכום נקבע על ידי מחשבון משכנתא אשר לוקח בחשבון את הסכום הכולל של המשכנתא ואת השנים להם מתחייבים. לאחר קביעת הסכום בני הזוג צריכים להגיע למצב בו הם יכולים לעמוד בהחזר החודשי, ולעשות זאת מדי חודש בחודשו למשך כמה עשרות שנים. ישנם מקרים בהם לקיחת המשכנתא נפרסת על פני מספר מצומצם של שנים (מינימום של ארבע שנים בדרך כלל), ועד תקופה של שלושים שנה ויותר. ההחזר החודשי משתנה בהתאם לסכום ולפרק הזמן.

מחזור משכנתא

ישנם מקרים בהם בני הזוג אינם יכולים לעמוד בהחזר החודשי שנקבע מלכתחילה, או שהם רוצים לסיים את ההתחייבות למשכנתא בתקופה קצרה יותר מהתקופה הראשונית. במקרים אלו ניתן לבצע מחזור משכנתא  אשר משכלל את הסכום שנותר ופורס אותו למשך תקופה זמן שונה. 

התחייבות למשכנתא יכולה להשתנות לאחר מחזור המשכנתא ולהגיע למצב בו סכום ההחזר החודשי קטן משמעותית מהסכום הקודם, או גדול בהרבה במידה והכנסתם של בני הזוג גדלה והם מעוניינים "לחסל" את המשכנתא בהקדם. מחזור משכנתא פעמים רבות הוא צעד אשר יכול להיות חשוב ומשמעותי ואין סיבה לחשוש מכך, על אף תהליך הבירוקרטיה הארוך אשר כלול בה. כאשר מבצעים מחזור משכנתא ניתן להגיע למצב בו הסכום החודשי החדש מותאם הרבה יותר עבור יכולתם של בני הזוג, בעיקר במקרים בהם רמת הכנסתם השתנתה ברבות השנים. 

החלטה על מחזור משכנתא מתבצעת כיום על ידי זוגות רבים ואין סיבה לחשוש מכך.